In vielen Eigentümerversammlungen kommt irgendwann die Frage auf: Stellen wir jemanden ein, oder beauftragen wir eine Firma? Beide Wege funktionieren. Welcher besser passt, hängt weniger vom Stundenlohn ab als davon, wer sich um Vertretung, Ausstattung und Haftung kümmert. Dieser Artikel stellt beides nebeneinander. Am Ende steht eine Beispielrechnung mit unseren eigenen Ab-Preisen.
Was ein eigener Hausmeister mit sich bringt
Stellt die Gemeinschaft eine Person ein, wird sie Arbeitgeber. Das betrifft auch einen Minijob. Neben dem Lohn fallen an:
- Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung und Beiträge zur Unfallversicherung
- Lohnabrechnung, Meldungen und Unterlagen, meist über die Hausverwaltung oder ein Lohnbüro
- Urlaub und Lohnfortzahlung im Krankheitsfall, dazu eine Vertretung für diese Zeiten
- Arbeitsmittel: Rasenmäher, Laubbläser, Reinigungsgeräte, Streugut, Leitern, Schutzkleidung
- Arbeitsschutz: Unterweisung, Gefährdungsbeurteilung, geeignete Ausrüstung
- ein Raum für Geräte und Material
Der Vorteil liegt auf der Hand: Jemand ist regelmäßig vor Ort, kennt die Bewohner und bemerkt Kleinigkeiten früh. In großen Anlagen mit viel täglicher Arbeit kann sich das rechnen. Bei kleineren Gemeinschaften ist die Person dagegen oft nicht ausgelastet, und die Organisation bleibt an der Verwaltung oder am Beirat hängen.
Was ein Hausmeisterservice übernimmt
Ein externer Dienstleister stellt Personal, Geräte und Material. Die Gemeinschaft zahlt einen vereinbarten Preis und hat einen Vertrag statt eines Arbeitsverhältnisses. Urlaub und Krankheit des Personals organisiert die Firma; wie die Vertretung aussieht, sollte im Vertrag stehen. Dafür gilt: Was nicht im Leistungsverzeichnis steht, wird nicht automatisch erledigt. Eine klare Liste der Aufgaben und Intervalle ist deshalb wichtiger als beim eigenen Mitarbeiter, der im Zweifel einfach mit anpackt.
Zu klären sind vor Vertragsschluss vor allem:
- welche Aufgaben in welchem Rhythmus anfallen (Kontrollgänge, Treppenhaus, Außenanlagen, Mülltonnen, Winterdienst)
- wie Kleinreparaturen abgerechnet werden
- wer Ansprechpartner ist und wie Mängel gemeldet werden
- wie Einsätze nachgewiesen werden, besonders beim Winterdienst
- Laufzeit und Kündigungsfristen
Die beiden Wege im Überblick
| Punkt | Eigener Hausmeister | Hausmeisterservice |
|---|---|---|
| Kosten | Lohn plus Nebenkosten, Geräte, Material | vereinbarter Preis inkl. Geräte |
| Vertretung | organisiert die Gemeinschaft | im Vertrag mit der Firma regeln |
| Präsenz | meist häufiger vor Ort | zu vereinbarten Terminen |
| Verwaltungsaufwand | Lohnabrechnung, Arbeitsschutz | Vertrag und Rechnungsprüfung |
| Flexibilität | an Arbeitsvertrag gebunden | Umfang per Vertrag anpassbar |
Fragen für die Eigentümerversammlung
Bevor die Gemeinschaft abstimmt, hilft es, ein paar Punkte ehrlich zu beantworten. Wie viele Stunden Arbeit fallen pro Woche wirklich an, und verteilen sie sich gleichmäßig über das Jahr? Wer in der Verwaltung oder im Beirat hätte Zeit, Urlaubsvertretung, Lohnabrechnung und Arbeitsschutz zu organisieren? Gibt es einen Raum für Geräte und Material? Und wie wichtig ist es den Eigentümern, dass jemand täglich vor Ort ist?
- Aufgaben sammeln und grob schätzen, wie oft sie anfallen.
- Ein Leistungsverzeichnis daraus machen, das für beide Wege gilt.
- Angebote von Dienstleistern auf dieser Grundlage einholen.
- Für den eigenen Hausmeister Lohn, Nebenkosten und Ausstattung von der Verwaltung beziffern lassen.
- Beide Varianten in der Versammlung nebeneinanderlegen.
Umlage auf Mieter
Für vermietete Wohnungen spielt die Umlage eine Rolle. Hauswartkosten gehören nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Kosten für Verwaltung und Instandsetzung zählen nicht dazu. Bei einem Dienstleister hilft eine Rechnung, die diese Anteile getrennt ausweist. Im Einzelfall gibt die Hausverwaltung Auskunft.
Beispielrechnung mit unseren Ab-Preisen
Angenommen wird eine Wohnanlage mit 12 Einheiten. Gewünscht sind Hausmeisterservice, Treppenhausreinigung, Winterdienst in der Saison und 8 Gartenpflege-Einsätze von je 4 Stunden im Jahr. Alle Werte sind Ab-Preise aus unserer Preisliste. Die Rechnung zeigt eine Größenordnung, kein Angebot.
| Leistung | Rechnung | pro Jahr |
|---|---|---|
| Hausmeisterservice | ab 450 EUR / Monat × 12 Monate | ab 5.400 EUR |
| Treppenhausreinigung | 12 Einheiten × ab 18 EUR / Einheit / Monat × 12 Monate | ab 2.592 EUR |
| Winterdienst | ab 150 EUR / Monat × 6 Monate (Oktober bis März) | ab 900 EUR |
| Gartenpflege | 8 Einsätze × 4 Stunden × ab 35 EUR / Stunde | ab 1.120 EUR |
| Summe | Beispielrechnung | ab 10.012 EUR |
Je nach Anlage überschneiden sich Leistungen. Ob etwa Kontrollgänge und Mülltonnendienst im Hausmeisterservice enthalten sind oder separat laufen, legen wir im Angebot fest. Ob unsere Preise zzgl. oder inkl. MwSt. gelten, bestätigen wir ebenfalls im Angebot. Eigene Varianten können Sie mit dem Kostenrechner durchspielen.
Für den Vergleich mit einem eigenen Hausmeister fehlt hier bewusst eine Gegenrechnung. Lohn, Stundenumfang und Nebenkosten unterscheiden sich zu stark, als dass eine pauschale Zahl seriös wäre. Legen Sie dafür am besten die tatsächlichen Angebote nebeneinander.
Fazit
Für kleine und mittlere Gemeinschaften ist ein Dienstleister meist der einfachere Weg, weil Arbeitgeberpflichten, Lohnabrechnung und eigene Geräte wegfallen. Große Anlagen mit viel täglicher Arbeit können mit eigenem Personal gut fahren. Mehr zu den Vorteilen für Verwalter steht im Artikel Hausmeisterservice: 5 Vorteile für Hausverwaltungen. Unser Angebot für Wohnanlagen finden Sie unter Hausmeisterservice. Wir betreuen Objekte in Unna, Lünen, Schwerte und im übrigen Kreis Unna.